雅居樂主席被監視居住陷危機 四季銷售壓力不減
雅居樂暫解流動性危機 四季度銷售壓力不減
王小明
因主席陳卓林被監視居住而陷入信用危機的雅居樂終於迎來瞭資本市場的正面消息。11月18日，雅居樂地產(3.95, 0.03, 0.77%, 實時行情)公佈，公司於2014年10月15日宣佈以8股供1股為基準進行的供股中，已接獲合共1096份有效申請及接納已認購合共約11.06億股，占可供認購供股股份總數約2.54倍，反映出“股東及投資者認同公司的策略及對其發展前景充滿信心”。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
“雅居樂配股計劃的完成反映瞭其大股東向該公司提供財務支持的意願和能力。”穆迪高級分析師何卓榮對《中國經營報》記者表示，配股計劃的完成也將使雅居樂能夠獲得銀行支持，將2014年12月到屏東南州房貸期的4.75億美元貸款中的最多2.65億美元本金的還款日期延長12個月。
但雅居樂顯然還沒有到放松的時刻。截至10月底，雅居樂累計的預售金額仍不足350億元，距今年480億元的目標仍有相當的距離，長期跟蹤雅居樂的分析師指出，雅居樂的中長期還款壓力依然存在，這要視乎其銷售資金回籠情況。
流動性壓力緩解
據雅居樂方面表示，是次供股所得款項凈額約為16.35億港元，將用於為2014年12月到期的4.75億美元現有銀行貸款作出部分再融資。同時，此次供股僅供合資格股東參與，不會向不合資格股東提呈。任何碎股將不予配發，但將匯集出售。
“是次供股集資對於降低雅居樂的凈負債率有一定的幫助，加上雅居樂已經修改瞭部分貸款條款，部分銀行已經同意對雅居樂2.65億美元的貸款進行延期，上述因素將緩解雅居樂的短期流動性壓力。”國泰君安分析師餘立峰表示，預期雅居樂2014、2015、2016年的凈負債比率會下調至75.7%、66.6%、55.9%的水平。
但短期流動性壓力的緩解還未從根本上解決雅居樂的資金問題，其中長期的還款壓力依然存在。相關貸款條約顯示，加上上述延期的2.65億美元在內，明年雅居樂合共還有7.98億美元的款項需要歸還，這意味著雅居樂可能還需進行持續再融資和資本重組。
對於雅居樂而言，當前緩解資金壓力的選擇項依然還有很多。在10月底針對香港投資機構的一場交流會上，雅居樂向機構透露，公司將通過加快銷售、削減2015年開發支出、縮減2015年土地購置甚至評估以市價出售非核心資產的可操作性等手段來降低凈債務/權益比。
但實際上，相對於縮減開支、出售資產等降低公司可持續發展能力的選項，雅居樂顯然更傾向於加大力氣售樓。截至2014年10月31日的10個月，雅居樂累積的預售金額已經達到人民幣336.5億元，雖然同比增長瞭13.5%，但距離480億元的年度預期目標還有相當的距離，尚有潛力可挖。
仍需提振銷售
在最為困難的10月份，雅居樂上下馬力全開，當月全集團實現預售金額50.6億元，創下今年來僅次於6月份的第二高單月成績，各區域在售項目銷售表現均超預期。
“集團現在最主要的事情就是排除外界的幹擾，全力抓銷售。”雅居樂集團營銷中心相關人士向本報記者透露，陳卓林主席的事件之後，公司原執行董事陸倩芳、陳卓賢迅速回到公司履行相關職責，公司運營並未受到太大的影響。
顯而易見的是，10月份以來，雅居樂在全國范圍內均加強瞭刺激銷售的策略。在廣州，雅居樂富春山居推出特價單位，單價僅約17000元/平方米，較此前網簽價格下調近兩平方米；位於中山的雅居樂劍橋郡則在新推產品中打出瞭“不分樓層一口價每套41萬元”的口號信貸房貸利率比較你還敢不看嗎；南京雅居樂林語城項目，僅需1成首付就可購房。
“公司在11月及12月將繼續推出新項目，11月上旬，集團位於上海及無錫的兩個全新項目已先後開售，銷情理想。集團至年底前仍將會推出4至5個全新項目，而位於中山、廣州、南京、重慶、鄭州、西安及海南省等地的現有項目亦會陸續推出新組團及新產品。”雅居樂方面表示。
雅居樂一系列的刺激銷售策略在提升其銷售速度的同時，也在不斷刷新其銷售均價的記錄。首十月，雅居樂的銷售均價已經同比下降瞭18.3%，平均預售價為每平方米人民幣9391元創下雅居樂歷史新低。“雅居樂銷售的增長主要依靠銷售面積的推動，同期其銷售面積同比增長39%，我們認為其完成全年目標面臨困難。”海通證券分析師預期，雅居樂今年全年的銷售將介於420億~440億元之間，而無法完成480億元的銷售目標。
截至10月底，雅居樂已經完成瞭全年預期目標的70%，長期跟蹤雅居樂的分析師指出，現時業績的完成對於雅居樂而言已沒有太大的意義，其加速銷售的重要目的應為回籠資金。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/09235942094935825373229.shtml
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